УДК 332.834.13

ОСНОВНЫЕ РИСКИ ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ И ПУТИ ИХ СНИЖЕНИЯ

Рахимов Ромиз Рамазонович

Соискатель кафедры банковской деятельности

Таджикский национальный университет

734025, Республика Таджикистан, Душанбе, ул. Айни, 17

Тел.: (+992) 93 517 01 18 (м.)

maverick0180@mail.ru

В статье рассматриваются вопросы, связанные с повышением безопасности ипотечных жилищных кредитов с точки зрения минимизации рисков. Выявлены основные угрозы для банков при ипотечном жилищном кредитовании объектов завершенного и незавершенного строительства.

Анализ показал, что ипотечный кризис в США (2007-2008 гг.), а также банковский кризис Республики Таджикистан (2015-2016 гг.) имеют некоторые сходства, которые заключаются в выдаче высокорисковых кредитов нестандартным заемщикам, т.е. неплатежеспособным заемщикам.

Рассмотрены основные риски ипотечных жилищных кредитов: полная/частичная физическая утрата объекта недвижимости; утрата права владения недвижимостью со стороны залогодателя; негативные изменения рыночной конъюнктуры цен на недвижимость; мошенничество со стороны клиента; несоблюдение норм при строительстве объекта; непрохождение государственной приемки объекта жилой недвижимости; приостановка строительства застройщиком; риски неплатежеспособности заемщика; мошенничество строительной компании. По каждому из приведенных рисков предлагаются способы их минимизации, указываются преимущества и недостатки данных способов.

Определены средние минимальные дисконты по категориям залогового недвижимого имущества, которые применяются коммерческими банками страны. Выявлено, что коммерческие банки с целью минимизации рисков в среднем в два раза снижают стоимость залогового обеспечения при кредитовании.

Ключевые слова. ипотечное жилищное кредитование; банки; риски ипотечных жилищных кредитов; минимизация рисков; оценка залогового имущества; платежеспособность; страхование недвижимости.

Литература 

1. Белов Е.В. Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации: монография. – М.: Юриспруденция, 2014. –220 с.
2. Буркова А.Ю. Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. – №1. – С.53-56.
3. Гареев И.Ф., Ефросиньина С.А. Долевое строительство: внимание исследователей, тенденции рынка и перспективы развития // Жилищные стратегии. – 2017. – №3. –Т.4. – С.193-214.
4. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. пособие / под общ. ред. С.А.Баронина, В.С.Казейкина. – М.: ИНФРА-М, 2020. – 189 с.
5. Крепышев А.М. Способы совершения мошенничества в сфере недвижимости // Право и государство: теория и практика. – 2019. – №10 (178). – С.124-129.
6. Лазарава Л.Б., Каирова Ф.А. Ипотечное жилищное кредитование и страхование: учеб. пособие. – М.: Прометей, 2019. – 187 с.
7. Попов В.Н., Орешков А.А. Американский ипотечный кризис: предпосылки, причины, опыт для России // Финансы и кредит. – 2009. – №30 (366). – С. 17-21.

8.      Рахимов Р.Р. Инвестиционные возможности ипотечного жилищного кредитования / Р.Р.Рахимов, С.Х.Хикматов // Вестник университета (Российско-Таджикский (Славянский) университет). – Душанбе: РТСУ, 2020. – №4 (72). – С.59-67.

9.      Хикматов У.С. Анализ современного состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в Республике Таджикистан / У.С.Хикматов, Р.Р.Рахимов // Вестник университета (Российско-Таджикский (Славянский) университет). – Душанбе: РТСУ, 2021. – №1 (73). – С. 27-36.

10. Хикматов У.С. Анализ развития основных показателей банковской системы Республики Таджикистан / У.С.Хикматов, С.Сайфуллозода // Вестник университета (Российско-Таджикский (Славянский) университет). – Душанбе: РТСУ, 2019. – №3 (67). – С. 41-52.

1. Языкова А.Д., Цыганова А.А. Формирование финансовых механизмов поддержки ипотечных заемщиков: монография. – М.: Прометей, 2019. – 220 с.

 

MAIN RISKS OF HOUSING MORTGAGE LOANS AND THE WAYS OF THEIR REDUCTION 

Rakhimov Romiz Ramazonovich 

Candidate for a degree of the chair of banking

Tajik national university

734025, Republic of Tajikistan, Dushanbe, Aini, 17

Ph.: (+992) 93 517 01 18 (m.)

maverick0180@mail.ru

The article deals with issues related to improving the security of mortgage loans in terms of minimizing risks. The main threats to banks in mortgage housing lending for completed and unfinished construction projects have been identified.

According to the analysis, the mortgage crisis in the United States (2007-2008), as well as the banking crisis of the Republic of Tajikistan (2015-2016), has some similarities, which consist in the issuance of high-risk loans to non-standard borrowers, i.e. insolvent borrowers.

The main risks of housing mortgage loans are considered: complete / partial physical loss of the property; loss of ownership of real estate by the mortgagor; negative changes in the market situation in real estate prices; customer fraud; non-compliance with the norms during the construction of the facility; failure to pass the state acceptance of the residential property; suspension of construction by the developer; the risks of the borrower's insolvency; construction company fraud. For each of the above risks, methods of their minimization are proposed; the advantages and disadvantages of these methods are indicated.

The average minimum discounts for the categories of collateralized real estate, which are used by the country's commercial banks, have been determined. It was revealed that commercial banks, in order to minimize risks, on average, halve the cost of collateral for lending.

Keywords: mortgage lending; banks; risks of mortgage loans; minimization of risks; appraisal of pledged property; solvency; real estate insurance.

References

1.      Belov E.V. Real estate fraud in the residential sector. Methods of accomplishment, problems of qualification: monograph. – M.: Jurisprudence, 2014. – 220 p.

2.      Burkova A.Yu. Escrow accounts: perspectives in Russian legislation // Laws of Russia: experience, analysis, practice. – 2009. – №1. – P.53-56.

3.      Gareev I.F., Efrosinina S.A. Shared construction: attention of researchers, market trends and development prospects // Housing strategies. – 2017. – №3. – V.4. – P.193-214.

4.      Mortgage lending for housing construction: manual / ed. by S.A.Baronin, V.S.Kazeykin. – M.: INFRA-M, 2020. – 189 p.

5.      Krepyshev A.M. Ways of committing fraud in real estate // Law and state: theory and practice. – 2019. – №10 (178). – P.124-129.

6.      Lazareva L.B., Kairova F.A. Mortgage housing lending and insurance: manual. – M.: Prometheus, 2019. – 187 p.

7.      Popov V.N., Oreshkov A.A. American mortgage crisis: preconditions, reasons, experience for Russia // Finance and credit. – 2009. – №30 (366). – P.17-21.

8.      Rakhimov R.R. Investment opportunities of mortgage lending / R.R.Rakhimov, S.Kh.Khikmatov // Bulletin of university (Russian-Tajik (Slavonic) university). – Dushanbe: RTSU, 2020. – №4 (72). – P.59-67.

9.      Hikmatov U.S. Analysis of the current state of the mortgage lending market in the Republic of Tajikistan / U.S.Khikmatov, R.R.Rakhimov // Bulletin of university (Russian-Tajik (Slavonic) university). – Dushanbe: RTSU, 2021. – №1 (73). – P.27-36.

10. Hikmatov U.S. Analysis of the development of the main indicators of the banking system of the Republic of Tajikistan / U.S.Khikmatov, S.Sayfullozoda // Bulletin of university (Russian-Tajik (Slavonic) university). – Dushanbe: RTSU, 2019. – №3 (67). – P.41-52.

11. Yazykova A.D., Tsyganova A.A. Formation of financial mechanisms to support mortgage borrowers: monograph. – M.: Prometheus, 2019. – 220 p.

ХАТАРҲОИ АСОСИИ ҚАРЗҲОИ МАНЗИЛИИ ИПОТЕКА И ВА РОҲҲОИ ПАСТКУНИИ ОНҲО

Раҳимов Ромиз Рамазонович

Унвонҷӯи кафедраи фаъолияти бонкӣ

Донишгоҳи миллии Тоҷикистон

734025, Ҷумҳурии Тоҷикистон, Душанбе, к. Айнӣ, 17

Тел.: (+992) 93 517 01 18

maverick0180@mail.ru

Дар мақола масъалаҳои марбут бо баландшавии бехатарии қарзҳои манзилии ипотека аз нуқтаи назари камкунии хатарҳо баррасӣ мешавад. Таҳдидҳои асосӣ барои бонкҳо ҳангоми қарзгирии манзилии ипотекавии объектҳои сохтмони анҷом додашуда ва анҷомнаёфта муайян карда шудаанд.

Таҳлил нишон дод, ки буҳрони ипотекавии ШМА (солҳои 2007-2008), инчунин буҳрони бонкии Ҷумҳурии Тоҷикистон (солҳои 2015-2016) дорои баъзе монандиҳо ҳастанд, ки аз додани қарзҳои дараҷаи хатарнокиашон баланд ба қарзгирандагони ғайристандартӣ, яъне қарзгирандагони қобилияти пардохтӣ надошта иборатанд.

Хатарҳои асосии қарзҳои манзилии ипотека: пурра/қисман аз ҷиҳати моддӣ аз даст додани объекти ғайриманқул; аз даст додани ҳуқуқи соҳибдорӣ кардани амволи ғайриманқул аз тарафи гаравдиҳанда; тағйироти негативии конъюнктураи бозории нархҳои амволи ғайриманқул; қаллобӣ аз тарафи мизоҷ; риоя накардани меъёрҳо ҳангоми сохтмони объект; аз қабули давлатӣ нагузаштани объекти манзили ғайриманқул; боздошти сохтмон аз тарафи сохтмонкунанда; хатари қобилияти пардохтӣ надоштани қарзгиранда; қаллобии ширкати сохтмонӣ баррасӣ шуданд. Оид ба ҳар як хатари овардашуда усулҳои камкунии онҳо оварда шуда, бартарияту камбудиҳои ин усулҳо нишон дода шудаанд.

Дисконтҳои миёнаи минималӣ аз рӯи категорияҳои амволи ғайриманқули ба гарав гузошташаванда, ки аз ҷониби бонкҳои тиҷоратии кишвар кор фармуда мешаванд, муқаррар карда шудаанд. Муайян карда шуд, ки бонкҳои тиҷоратӣ бо мақсади камкунии хатарҳо, ба ҳисоби миёна, арзиши таъминоти гаравро ҳангоми қарздиҳӣ ду маротиба кам мекунанд.

Калидвожаҳо. қарзҳои манзилии ипотека; бонкҳо; хатарҳои қарзҳои манзилии ипотека; камкунии хатарҳо; арзёбии амволи ба гарав гузошташаванда; қобилияти пардохт доштан; суғуртаи ғайриманқул.